Ev Sahibi mi Öder, Kiracı mı? Gayrimenkul Masraflarında Yasal Sorumluluk Çerçevesi
Kiralık konut ve iş yerlerinde meydana gelen arızalar ile yapılan bakım-onarım harcamalarının kimin tarafından karşılanacağı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde net kurallara bağlanmıştır. Yaşanan anlaşmazlıkların önüne geçebilmek için harcamanın niteliği ve arızanın çıkış sebebi belirleyici rol oynamaktadır.
Ev Sahibinin Karşılamakla Yükümlü Olduğu Masraflar (Yapısal ve Demirbaş Giderleri)
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca, kiraya veren mülkü kullanım amacına uygun ve ayıpsız bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu kapsamda “demirbaş” niteliğindeki veya kullanım hatasından kaynaklanmayan arızalar ev sahibine aittir:
- Ana Tesisat Arızaları: Su, elektrik, kanalizasyon ve doğalgaz ana hatlarındaki boru patlamaları ve kablo yenilemeleri.
- Isıtma ve İklimlendirme: Kombi, şofben, klima ve kalorifer sistemlerinin kart, motor veya ana parça değişimleri.
- Bina ve Yapısal Onarımlar: Çatı yalıtımı, dış cephe mantolama, tavan ve duvar izolasyonu sorunları.
- Apartman Demirbaş Giderleri: Asansör değişimi/ana bakımı, ortak alan yenilemeleri ve engelli rampası gibi esaslı yapısal harcamalar.
Not: Ev sahibinin sorumluluğunda olan acil ve zorunlu bir arızanın ev sahibi tarafından makul sürede yaptırılmaması durumunda kiracı, harcamayı belgelendirerek (fatura) ödeyeceği kira bedelinden düşme hakkına sahiptir (TBK m. 306).
Kiracının Karşılamakla Yükümlü Olduğu Masraflar (Kullanım ve Rutin Giderler)
Kiracı, mülkü “özenle kullanma” yükümlülüğü altındadır. Günlük kullanımdan doğan, küçük çaplı bakım ve kullanıcı ihmali veya hatasından kaynaklanan hasarlar kiracıya aittir:
- Rutin Bakım ve Küçük Onarımlar: Ampul değişimi, muslık contası yenileme, tıkanan lavabo ve tuvaletlerin açılması, sigorta ve kilit ayarları.
- Periyodik Cihaz Bakımları: Kombi veya klimanın yıllık rutin temizlik ve servis bakım ücretleri.
- Kullanıcı Hatası Arızaları: Daire içine verilen zararlar, yanlış kullanım sonucu bozulan cihazlar veya zamanında bildirilmeyip büyütülmüş hasarlar.
- İşletme Giderleri: Elektrik, su, doğalgaz faturaları ile apartman temizlik, güvenlik ve rutin kapıcı giderlerini içeren işletme aidatları.
İhtilafların Önüne Geçmek İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hukukçular, kiralanan mülke ilişkin uyuşmazlıkların önüne geçilmesi için sözleşme aşamasında şu tedbirlerin alınmasını tavsiye etmektedir:
- Fotoğraflı Demirbaş Listesi: Ev teslim alınırken mevcut eşyaların ve tesisatın durumu fotoğraflanarak sözleşme ekine tutanakla eklenmelidir.
- Yazılı Bildirim Şartı: Evde oluşan ana arızalar kiracı tarafından ev sahibine geciktirilmeden ve yazılı olarak bildirilmelidir.
- Sözleşme Maddeleri: Özel durumlar ve küçük tamirat üst limitleri sözleşme maddesi olarak açıkça belirtilmelidir.
